O STJ recentemente fixou entendimento de que a base de cálculo do ITBI não deve estar vinculada ao IPTU ou a qualquer outro critério de valor venal fixado pelo Fisco (julgamento do REsp nº 1.937.821,Tema Repetitivo nº 1.113). Foi consolidado o posicionamento de que não é legítima a adoção de valor venal de referência ou sequer do valor venal (IPTU) previamente estipulado pelo Fisco Municipal como parâmetro para fixação de base de cálculo do ITBI.

Como resultado, foram fixadas as seguintes teses:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Dessa forma, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente, motivo pelo qual o lançamento do referido imposto se dá originalmente, e via de regra, por declaração do contribuinte, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o valor declarado, por meio de regular instauração de processo administrativo.