Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que os proprietários de apartamentos localizados em um edifício na cidade de Porto Alegre não podem alugá-los através de plataformas digitais, ressalvada a autorização pela convenção de condomínio da utilização dos imóveis nesta modalidade de locação. A decisão foi proferida no Recurso Especial de nº 1819075/RS.
Ao julgar o relevante tema, que ainda é alvo de controvérsias, os ministros divergiram entre si. No voto vencedor, o Ministro Raul Araújo concluiu que as locações realizadas por plataformas digitais se referem a “um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas.”
O magistrado assinalou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o “Airbnb” não possuem um modelo de negócio definido, tampouco a estrutura ou o profissionalismo suficiente para serem enquadradas na Lei nº 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação se assemelhem a um contrato de hospedagem na modalidade atípica.
Por sua vez, o Ministro Relator Luis Felipe Salomão, vencido na votação, considerou que o aluguel através de plataformas digitais não se insere na categoria de hospedagem, mas sim de locação residencial por curta temporada, prevista da Lei nº 8.245 (Lei de Locações). Ademais, ponderou que: “ainda que o sistema limite a utilização da propriedade e que a discussão envolvendo as restrições sobre o direito de propriedade sejam tão frequentes nos dias de hoje – sobretudo em razão do incremento do direito da coletividade -, não se pode perder de vista que o direito de propriedade reveste-se de um núcleo rígido, reconhecido pela jurisprudência desta Corte em diversas oportunidades, que há de ser preservado.”
Apesar das importantes considerações feitas pelo STJ no referido julgamento e que devem repercutir em futuras decisões, é necessário destacar que a decisão foi tomada em um processo individual, com características peculiares, destacando-se o fato de o proprietário ter fracionado os apartamentos e aumentado o número de quartos para fomentar a sua exploração pela plataforma e a ocupação por diferentes pessoas, sem vínculo entre si. Assim, a decisão não possui efeitos vinculantes a terceiros e não deve ser aplicada de forma indistinta a todo e qualquer caso.
Por fim, o acórdão foi objeto de recurso de Embargos de Declaração, no qual se defende a existência de erros de fato e materiais, além de vícios de contradição e obscuridade no tocante à natureza das locações efetuadas por aplicativos digitais, não sendo ainda, portanto, uma decisão definitiva.
Conclui-se que, embora o STJ tenha manifestado diferentes e fundamentadas conclusões no referido julgamento, a questão ainda deve ser avaliada mediante análise das circunstâncias de cada caso concreto.
Deve-se ter em mente, ainda, que o tema ainda pende de regulação mais específica, a qual poderá melhor tipificar a natureza dos contratos firmados por aplicativos ou plataformas de intermediação e sua extensão, conferindo assim maior segurança jurídica a todos os envolvidos nesse tipo de relação, já tão difundida na economia e na sociedade de diversos países.
Por Rafael Pezeta e Gabriela Caiado
